I. PRA LELANG

Pengertian PRA LELANG adalah rangkaian kegiatan yang harus dilalui sebelum hari lelang dan merupakan bagian yang harus dipersiapkan secara matang dan profesional guna mengoptimalkan hasil lelang.

Rangkaian Pelaksanaan Pra Lelang yang diberikan oleh Kompas Jaya Properti adalah sebagai berikut:

1. PENANDATANGANAN KERJASAMA (MOU/SPK)

Untuk mempermudah dalam pelaksanaan pekerjaan, dilakukan penandatanganan kerjasama yang dituangkan dalam suatu MOU/SPK sebagai perintah kerja yang dilampiri data aset yang akan dilelang, Surat Kuasa dan Surat Pernyataan.

MOU/SPK merupakan perwujudan kesepakatan para pihak dalam melakukan penjualan secara lelang.

2. PENERIMAAN DOKUMEN

Pertama kami akan meminta seluruh copy dokumen mengenai aset yang akan dilelang kepada penjual/pemilik aset. Hal ini penting karena dokumen aset tersebut menjadi dasar/ landasan “transfer of ownership” (perpindahan kepemilikan).

 Dokumen-dokumen yang diperlukan adalah DOKUMEN LEGAL dengan perincian sebagai berikut:

LELANG SUKARELA

PROPERTI

• Sertifikat Tanah (Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Milik atas), Satuan Rumah Susun, Hak Guna Usaha, Hak Pakai, Girik, dll.
• Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
• Bukti Pembayaran PBB 3 tahun terakhir & Rekening 3 bulan terakhir (PAM, Listrik, Telepon)
• Polis Asuransi Gedung (jika ada)
• Denah Bangunan/Lantai (Floor Plan), Dimensi/Ukuran
• Surat Kuasa & Surat Pernyataan

NON PROPERTI

• BPKB & STNK
• Faktur kendaraan & Buku Keur (jika ada)
• Sertifikat/bukti kepemilikan yang lain
• Surat Kuasa & Surat Pernyataan

 LELANG EKSEKUSI

HAK TANGGUNGAN

• Salinan/copy Perjanjian Kredit
• Salinan/copy Sertifikat Hak Tanggungan dan Akta Pemberian Hak Tanggungan
• Salinan/copy bukti bahwa debitur wanprestasi yang dapat berupa peringatan-peringatan maupun pernyataan dari pihak kreditor.
• Surat Pernyataan dari Kreditur yang akan bertanggung jawab apabila terjadi gugatan.

FIDUCIA

• Salinan/copy Perjanjian Fiducia.
• Salinan/copy Sertifikat Fiducia dan Pemberian Hak Fiducia.
• Surat Keterangan dari Kantor Pendaftaran Fiducia.
• Salinan/copy bahwa debitur wanprestasi yang dapat berupa peringatan- peringatan maupun pernyataan dari kreditur.
• Surat Pernyataan dari Kreditur bahwa barang yang akan dilelang dalam pengurusan kreditur
• Surat Pernyataan dari Kreditur yang akan bertanggung jawab apabila terjadi gugatan.

PENETAPAN PENGADILAN

• Salinan/copy putusan dan/atau penetapan pengadilan
• Salinan/copy penetapan sita oleh Ketua Pengadilan
• Salinan/copy berita acara sita dan bukti sita
• Salinan/copy penetapan aanmaning/teguran dari Ketua Pengadilan Negeri
• Salinan/copy perincian hutang/jumlah yang harus dipenuhi
• Surat Pernyataan dari Pemilik Barang/Vendor bahwa obyek lelang tidak disertai bukti kepemilikan dengan disertai alasannya.

3. PENGECEKAN ASPEK HUKUM (LEGAL)

Setiap copy dokumen yang diterima selanjutnya akan dibuat suatu rangkuman dan dipergunakan dalam pengecekan data dan aspek hukumnya.

Adapun langkah-langkah hukum yang dilakukan dalam rangka persiapan lelang adalah sebagai berikut:

• Pembuatan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)
• Khusus aset properti, sebagai persyaratan untuk dilakukan lelang harus mendapatkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari Kantor Pertanahan setempat.
• SKPT merupakan hal yang penting bagi calon pembeli untuk mengetahui mengenai aset tersebut apakah terdapat permasalahan atau tidak, sehingga kepastian hukum saat dilakukan balik nama sertifikat akan terjamin

• Pengecekan Ke Tata Kota

Apabila diperlukan, kami akan meminta keterangan ke Dinas Tata Kota setempat untuk melihat kesesuaian bangunan/konstruksi dengan peraturan dan/atau peruntukkan yang berlaku terutama peruntukkan tanahnya untuk selanjutnya kami akan memberikan informasi tersebut kepada calon pembeli.

• Pengecekan/pemblokiran ke Instansi Terkait

Setiap aset non properti dilakukan pengecekan terutama guna mendapatkan keabsahan kepemilikan aset.

Tujuannya adalah untuk menjamin kepastian hukum bagi pembeli mengingat barang bergerak mudah sekali perpindahan kepemilikan.

4. PENINJAUAN AWAL (PRIMARY SURVEY)

Berdasarkan data-data dan dokumen yang kami terima, maka kami akan melakukan peninjauan awal yakni pencocokan dokumen dengan fisik dengan tujuan sebagai berikut:

• Memastikan bahwa kondisi bangunan/fisik aset tersebut cocok dengan dokumen pendukunya.
• Khusus aset properti, meneliti lokasi dan lingkungan sebagai bahan masukan dalam pertimbangan nilai dan marketability property tersebut.

5. PENILAIAN ASET (APPRAISAL)

• Merupakan bagian krisis yang perlu pemaduan atau harmonisasi antara hasil penilaian dengan harga yang dikehendaki.
• Penilaian ini juga digunakan untuk menentukan harga jualnya (harga limit).
• Penentuan harga limit (harga terendah) merupakan bagian yang kritis oleh karena itu kami akan melakukan pemaduan/harmonisasi antara hasil penilaian dengan harga pasar yang dikehendaki investor (menurut pengalaman lelang Kompas Jaya Properti sebelumnya).

6. PERBAIKAN RINGAN (MINOR REPAIR) DAN PEMBERSIHAN (CLEANING)

Aset yang telah ditinjau dan dinilai perlu dipilah, aset-aset mana yang memerlukan perbaikan ringan karena akan mempengaruhi penilaian/keputusan positif bagi setiap calon pembeli pada saat open house.

Setiap aset dilakukan pembersihan ringan sebelum dilakukan open house yang meliputi:

• Kebersihan bagian dalam (Interior cleaning) termasuk perbaikan interior dan eksterior seperlunya.
• Jika diperlukan akan diberikan pengharum untuk menghilang Jika diperlukan akan diberikan pengharum untuk menghilangkan bau yang mengganggu.Perbaikan atap bocor atau plafon.
• Memberikan lampu penerangan seperlunya.
• Perbaikan kunci, gerendel pintu/jendela, saklar dan kran air seperlunya.
• Guna menambah keindahan dan daya tarik pemasaran aset maka dapat dilakukan pengecatan ringan agar tidak nampak kusam, kotor, dan gelap.
• Perbaikan-perbaikan ringan lainnya.
• Hasil pekerjaan tersebut di atas harus tetap dipertahankan sampai dengan pelaksanaa lelang.

7. KEAMANAN (SECURITY)

Terhitung sejak aset diserahterimakan ke Kompas Jaya Properti, petugas keamanan akan ditempatkan di setiap aset yang akan dilelang. Petugas keamanan mutlak diperlukan selama masa perbaikan hingga open house berlangsung karena banyak calon pembeli yang akan melihat aset.

8. PENJELASAN ASET

Dibuat rangkuman atau penjelasan secara menyeluruh mengenai keunikan setiap aset/barang yang akan dijual melalui lelang untuk keperluan pemasaran.

Dengan selesainya aset particulars ini, maka secara teknis, aset siap dievaluasi dari segi nilai dan siap dipasarkan (marketing campaign).

9. PEMASARAN (MARKETING)

Untuk mendapatkan pembeli langkah yang diambil adalah pemasaran.

10. PAMERAN (OPEN HOUSE)

Sebelum dilaksanakan lelang para calon pembeli dipersilakan untuk melakukan peninjauan aset yang akan dijual (open house) guna mendapatkan data atau gambaran terhadap aset yang akan dilelang tersebut bagi calon pembeli.

Pada saat open house, pemandu Kompas Jaya Properti telah dibekali data-data atau hal-hal yang perlu disampaikan kepada pengunjung. Apabila pengunjung tertarik untuk mengikuti lelang maka diberikan penjelasan mengenai syarat-syarat untuk mengikuti lelang.

11. PENGUMUMAN LELANG

Berdasarkan peraturan yang berlaku, lelang harus diumumkan. Pengumuman tersebut memuat syarat-syarat peserta lelang, penyetoran jaminan, open house dan cara pembayaran serta mendukung program pemasaran.

Pengumuman I     :    1 (satu) bulan sebelum pelaksanaan lelang

Pengumuman II    :    2 (dua) minggu sebelum pelaksanaan lelang

PENGUMUMAN LELANG NON EKSEKUSI SUKARELA & LELANG NON EKSEKUSI WAJIB : (1x Pengumuman)

Barang Tidak Bergerak                            : 7 hari sebelum acara pelaksanaan lelang

Barang Bergerak                                      : 5 hari sebelum acara pelaksanaan lelang

Barang Bergerak & tidak Bergerak           : 7 hari sebelum acara pelaksanaan lelang

PENGUMUMAN LELANG EKSEKUSI:

Barang Tidak Bergerak & Barang Bergerak : (2 X Pengumuman)

1 (satu) bulan sebelum acara pelaksanaan lelang

2 (dua) minggu sebelum acara pelaksanaan lelang

Barang Bergerak (1 X Pengumuman)

6 (enam) hari sebelum acara pelaksanaan lelang

1. PELAKSANAAN LELANG

Adalah suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan dan merupakan puNcak dari seluruh kegiatan lelang, setelah melewati tahapan pra lelang.

Pelaksanaan lelang tersebut terdiri dari:

1. HARI LELANG (AUCTION DAY)

Sebelum lelang dilaksanakan, peserta lelang wajib memenuhi syarat–syarat untuk mengikuti lelang yaitu sebagai berikut:

• Melakukan penyetoran uang jaminan yang telah ditentukan.
• Calon pembeli wajib mengetahui hak dan kewajibannya, termasuk pembayaran biaya/pajak yang dikeluarkan sesuai peraturan yang berlaku.
• Memastikan bahwa aset yang akan dibeli sudah dilihat dalam kondisi sebagaimana adanya (sesuai dengan informasi/spesifikasi/particular yang diberikan) untuk menghindari keluhan di kemudian waktu.

2. METODE LELANG

• LELANG LISAN
• Dilaksanakan dengan cara mengundang khalayak ramai dan menghadirkan calon pembeli.
• Harga minimum (pembukaan) langsung ditawarkan kepada pengunjung lelang.
• Kenaikan harga dipandu oleh Pemandu Lelang.
• Calon pembeli  yang  setuju  akan  mengangkat  panel  bid  tanda  setuju  demikian seterusnya sampai tersisa satu pembeli pada harga yang tertinggi dan dinyatakan sebagai pemenang lelang.
• LELANG TERTULIS
• Calon pembeli harus melakukan penawaran secara tertulis.
• Dimasukkan ke dalam amplop tertutup selambat-lambatnya pada batas waktu yang ditentukan oleh penyelenggara lelang.
• Calon pembeli harus memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan.
• Pada hari yang telah ditentukan kotak penawaran akan dibuka, penawar tertinggi akan dinyatakan sebagai pemenang.
• LELANG MELALUI INTERNET (AUCTION ON THE INTERNET)

Kompas Jaya Prperti sudah melaksanakan lelang melalui internet, sehingga para top executive, bankir dan pembuat keputusan dapat berdiskusi di ruang kerjanya masing-masing bersama para stafnya tanpa harus meninggalkan pekerjaan mereka

3. PEMENANG LELANG

• Setelah pelaksanaan lelang selesai pemenang lelang akan diberikan Berita Acara Pemenang Lelang.
• Selanjutnya pemenang  lelang  menyelesaikan  seluruh  kewajiban  sesuai  dengan persyaratan lelang.
• Apabila pemenang lelang telah menyelesaikan seluruh kewajibannya maka diberikan Risalah Lelang.

III.  PURNA LELANG (POST AUCTION SERVICES)

Adalah kegiatan yang dilakukan setelah pelaksanaan lelang, antara lain:

• PEMBAYARAN (PAYMENT)

Pembayaran sesuai ketentuan yang diberlakukan.

• BERITA ACARA – SERAH TERIMA DOKUMEN ASLI

Berdasarkan kesepakatan, maka dokumen asli akan diperlihatkan pada saat lelang dan baru dapat diserahkan kepada pemenang lelang setelah pelunasan dilakukan.

• BERITA ACARA – SERAH TERIMA BARANG

Kondisi gedung dan perlengkapan (fixtures) maupun aset yang lain sebagaimana adanya, termasuk seluruh kunci akan diserahkan kepada pemenang lelang setelah terjadi pelunasan dan penandatanganan Berita Acara–Serah Terima Barang.

• PELAYANAN PURNA LELANG (AFTER AUCTION SERVICES)

Bagi pemenang lelang, Kompas Jaya Properti memberikan jasa Balik Nama Sertifikat ke BPN dengan biaya sesuai tarif yang berlaku, sebagai salah satu bentuk layanan purna lelang.

• JASA-JASA LAINNYA